Immobilie verkaufen in Osnabrück: Ablauf, Unterlagen und Kosten Schritt für Schritt

Der Ablauf im Überblick

Ein Immobilienverkauf folgt meist dieser Reihenfolge:

• Unterlagen sammeln und den Wert ermitteln lassen
• Exposé erstellen und Besichtigungen durchführen
• Kaufvertrag vom Notar entwerfen und beim Notartermin beurkunden lassen
• Auflassungsvormerkung eintragen lassen, danach zahlt der Käufer den Kaufpreis
• Haus oder Wohnung an den Käufer übergeben
• Eigentum im Grundbuch umschreiben lassen

Welche Unterlagen brauchst du für den Hausverkauf?

Käufer, Bank und Notar wollen genau wissen, was verkauft wird. Wichtig sind vor allem:

• Grundbuchauszug: vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Er zeigt Eigentümer und Belastungen wie Grundschulden.
• Energieausweis: beim Verkauf Pflicht nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Ausnahmen gibt es etwa für Baudenkmäler.
• Flurkarte: ein Auszug aus der Liegenschaftskarte, in Niedersachsen zum Beispiel beim Katasteramt erhältlich.
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung, dazu Belege über Modernisierungen, soweit vorhanden.
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Beschlusssammlung.
• Bei vermieteten Immobilien: die Mietverträge.

Wert ermitteln, Exposé und Besichtigungen

Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage für den Verkauf. Den Wert können zum Beispiel ein Makler oder ein Sachverständiger einschätzen. Beim Gutachterausschuss kannst du auch ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten beantragen. Für Osnabrück ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Osnabrück-Meppen zuständig. Bodenrichtwerte findest du kostenlos im Portal BORIS.NI – sie betreffen aber nur den Boden, nicht das Gebäude.

Das Exposé beschreibt Lage, Baujahr, Wohnfläche und Zustand, mit Fotos und Grundrissen. In Anzeigen, etwa in Zeitungen oder Online-Portalen, müssen Angaben aus dem vorliegenden Energieausweis stehen, etwa die Art des Ausweises, der Energiebedarf oder -verbrauch und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse (§ 87 GModG).

Den Energieausweis musst du spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben. Bekannte Mängel solltest du offen ansprechen: Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Mängel oft ausgeschlossen, für arglistig verschwiegene Mängel gilt das aber nicht (§ 444 BGB).

Maklerprovision: Wer zahlt was?

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher besondere Regeln (§§ 656a–656d BGB). Die Höhe der Provision legt das Gesetz nicht fest, sie wird vereinbart.

• Der Maklervertrag braucht Textform, zum Beispiel eine E-Mail.
• Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel.
• Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf höchstens die Hälfte an die andere Seite weitergegeben werden.
• Die andere Seite zahlt ihren Anteil erst, wenn die beauftragende Seite ihren Teil nachweislich bezahlt hat.
• Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke gelten diese Regeln nicht.

Kosten und Steuern beim Verkauf

Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer, wenn im Vertrag nichts anderes steht. Auch die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer. In Niedersachsen beträgt sie 5 Prozent des Kaufpreises (Stand: November 2026).

Beim Verkäufer können zum Beispiel diese Kosten anfallen:

• Löschung einer eingetragenen Grundschuld (Notar und Grundbuchamt)
• Energieausweis, Grundbuchauszug und Flurkarte
• ein Wertgutachten, wenn du eines beauftragst
• dein Anteil an der Maklerprovision
• eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn du einen Kredit vorzeitig ablöst – frag dazu deine Bank
• Steuern: Private Veräußerungsgeschäfte können steuerpflichtig sein. Ob das bei dir zutrifft, hängt vom Einzelfall ab – frag dazu einen Steuerberater.

Kaufvertrag und Notartermin

Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, ein Grundstück zu verkaufen oder zu kaufen, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt auch für Eigentumswohnungen. Handschlag oder ein privater schriftlicher Vertrag reichen nicht.

Der Notar ist neutral. Er prüft das Grundbuch, entwirft den Vertrag und schickt den Entwurf vorab an beide Seiten. Beim Termin wird der Vertrag vorgelesen und erklärt, dann unterschreiben beide. Alle Absprachen, etwa zu mitverkauften Möbeln oder zum Übergabetermin, gehören in den Vertrag. Nebenabreden außerhalb der Urkunde können den ganzen Vertrag gefährden.

Nach dem Notartermin: Zahlung, Übergabe, Grundbuch

Der Notar beantragt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie schützt den Käufer, denn spätere Eintragungen sind ihm gegenüber unwirksam. Außerdem holt er zum Beispiel die Löschungsunterlagen deiner Bank für eine Grundschuld ein und fragt bei der Gemeinde nach einem Vorkaufsrecht.

Liegt alles vor, schickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung und der Käufer zahlt. Ein Teil kann direkt an deine Bank gehen, um eine Grundschuld abzulösen. Danach folgt meist die Übergabe – Schlüssel und Zählerstände hältst du in einem Übergabeprotokoll fest. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür braucht der Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausgestellt wird.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.